疫情下房产行业发展调研报告5篇疫情下房产行业发展调研报告 广州市2022年4月房地产市场报告全国经济压力凸显，“组合政策”振市广州“抗疫”进行时下面是小编为大家整理的疫情下房产行业发展调研报告5篇,供大家参考。
篇一：疫情下房产行业发展调研报告
市2022年4月房地产市场报告全国 经济压力凸显，“组合 政策 ”振市广州 “抗疫”进行时，回暖阶段受阻4 4 月 主要 观点 首季度经济下行压力凸显 ， GDP 增速跌破 5% ，消费呈负增长态势； 维稳政策 加码，中央部委密集表态房地产，多城打出“组合拳”提振市场。• 4月近 63个省市出台楼市“鼓励性”政策；放宽范围扩大至 二线城市，长三角地区多城 突破“四限”政策；• 湾区重点城市“稳楼市”政策力度进一步加大（深圳、东莞、中山、佛山）;• 统计局积极评价各地调控放宽：
适度放开限购限售，房地产销售下行态势会得到 缓解。宏观 | 政策 清明节后，广州疫情防控 升级，各区来访 热度回落 ，成交 阶段 受挫；• 清明节后全市代表项目周均来访约8300台，对清明假期当周下降56%；• 作为疫情主要涉及区域，白云4月代表项目周均成交不足5套。 【 中心及近郊 】
非重点防疫 区域- - 优质项目成交 动能充足，购买动力充足 。• 荔湾、黄埔、番禺多个“市场高关注”项目推新，其中不乏千万江景豪宅项目，去化普遍过半。住宅市场
目录CONTENTS目录01宏观经济及政策02广州土地市场03广州住宅市场04存量住宅市场
01PART宏观经济与政策宏观经济｜宏观政策｜地方政策首季度经济下行压力凸显 首季度GDP跌破5% 消费负增长；投资均回落，其中房地产加剧下滑维稳任务增加，中央部委密集表态稳定房地产 央行全面降准0.25个百分点 住建部指出需坚持底线思维，高度重视房地产领域风险 统计局表示多地适度放开限购限售，房地产销售下行态势会得到缓解多城打出激励“组合拳”提振市场 据监测，4月近 63 个 省市出台相关市场“鼓励性”政策 地方政策出现更大面积松绑，主要聚焦 “需求端”。其中 政策放宽由三四线城市逐步扩大至二线城市，长三角地区多城率先突破“四限”政策 湾区重点城市“稳楼市”政策力度进一步加大，广州本月政策保持平稳
数据来源：国家统计局，整理自合富研究院宏观经济 2022 年一季度国内生产总值 270178 亿 元， 按不变价格 计算，同比 增长 4.8% ，增速较 2021 年四季度加快 0.8 个百分比。 分产业看，第一产业增加值10954亿元，同比增长6.0%；第二产业增加值106187亿元，同比增长5.8%；第三产业增加值153037亿元，同比增长4.0%。首季度 GDP 跌破 5% ，经济压力进一步凸显-8-40481216202018年3月2018年6月2018年9月2018年12月2019年3月2019年6月2019年9月2019年12月2020年3月2020年6月2020年9月2020年12月2021年3月2021年6月2021年9月2021年12月2022年3月中国GDP同比增速走势（单季，%）
输入性通胀压力上升数据来源：国家统计局，整理自合富研究院-10-50510152012-012012-042012-072012-102013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-01PPI当月同比 CPI当月同比CPI、PPI同比增速走势（%） 3 3 月份 ，全国居民消费价格（ CPI ）同比 上涨 1.5% 。环 比持平。从环比看，食品价格下降1.2%，猪肉价格下降9.3%。 3 3 月份 ，全国工业生产者出厂价格（ PPI ）同比 上涨 8.3% ，环 比上涨 1.1% 。一季度，工业生产者出厂价格比去年同期上涨8.7%。从环比看， 地缘 政治等因素推动国际大宗商品价格持续上行，带动国内石油、有色金属等相关行业价格继续上涨 。石油和天然气开采业价格上涨14.1%，石油煤炭及其他燃料加工业价格上涨7.9%，有色金属冶炼和压延加工业价格上涨2.7%。另外，煤炭开采和洗选业价格上涨2.5%。宏观经济
宏观经济一季度消费、投资数据均全线回落，房地产市场加剧下滑数据来源：国家统计局，整理自合富研究院8.2 8.7 7.2 8.6 9.8 7.67.57.8 7.2 8 8-20.5-15.8-7.5-2.8 -1.8-1.1 0.53.3 4.35 4.633.8 34.217.712.4 12.18.52.5 4.4 4.9 3.9 1.76.7 3.3-30-20-100102030402019年1-2月5月 8月 11月 3月 6月 9月 12月 4月 7月 10月 2022年1-2月社会消费品零售总额分月同比增长速度（%） 一季度 ， 社会消费品零售 总额 108659 亿元 ，同比 增长 3.3% 。其中，除汽车以外的消费品零售额97920亿元，增长3.6%。3月份，社会消费品零售总额34233亿元，同比下降3.5%。-30-20-100102030402019年1-2月1-5月 1-8月 1-11月 1-3月 1-6月 1-9月 1-12月 1-4月 1-7月 1-10月 2022年1-2月固定资产投资房地产开发投资基础设施投资投资同比增速（%） 一季度， 全国固定资产投资（不含农户 ）
104872 亿 元，同比 增长 9.3% 。基建投资同比增长8.5%。 房地产投资持续下行：1 1 —3 3 月份 ，全国房地产开发 投资27765 亿 元，同比 增长 0.7% 。3月份，房地产开发景气指数为96.66（连续三个月低于100）。
宏观政策金融靠前发力支持经济稳增长，降准为市场注入流动性一季度金融数据新闻发布会强调适时运用降准等货币政策工具，随后央行宣布全面降准0.25%4月14日，中国人民银行召开2022年一季度金融统计数据新闻发布会。会议强调：（1）将灵活运用多种货币政策工具，努力服务实体经济，预计社会融资规模将平稳增长；（2）将持续推动金融与实业有效隔离，完善公司治理和风险管理，防范形成跨机构、跨市场、跨业态的风险传染，维护金融体系稳定，提升服务实体经济和高质量发展的能力，助力经济运行在合理区间；（3）适时运用降准等货币政策工具，进一步加大金融对实体经济特别是受疫情严重影响行业和中小微企业、个体工商户支持力度，向实体经济合理让利，降低综合融资成本。针对房贷，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示：（1）由于疫情因素，部分居民收入受到短期影响，存在推迟偿还月供、重新安排还款计划的需求，金融机构要灵活调整住房按揭等还款安排，合理延后还款期限。（2）近期房贷利率下调主要是发生在银行层面，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。时间 降准内容 释放基础货币 目的2021.7.9全面降准：于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)释放长期资金约1 1 万亿元优化金融机构的 资金结构，提升 金融服务能力，更好支持 实体经济2021.12.6全面降准：于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)释放长期资金约 1.2 万亿元为支持 实体经济发展，促进 综合融资成本稳中有降2022.4.15全面降准：于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上，再额外多降0.25个百分点。释放长期资金约 5300 亿元优化金融机构资金结构，加大对实体经济的支持力度；引导金融机构支持 受疫情严重影响行业和中小微企业近期释放的货币政策信号
四大金融 监管部门集中发声， 部署 下一步工作，维护金融市场稳定宏观政策4月22日，银保监会党委召开会议，深入学习贯彻党中央指示精神，落实国务院金融委专题会议要求，研究分析当前经济金融形势，安排部署下一阶段重点工作。会议强调：（1）提升新市民金融服务水平，有效满足新市民创业就业、购房安居等方面需求；（2）配合做好地方政府专项债发行及配套融资工作，支持加快重大项目工程建设；（3）优化对消费重点领域的金融支持，更有针对性地促进扩大消费；（4）
持续完善 “ 稳地价 、 稳房价 、 稳预期 ” 房地产长效机制 ， 支持改善和刚性住房需求 ， 促进房地产业良性循环和健康发展等。银保监会进一步增强和改善融资供给，努力促进国民经济良性循环：
√4月22日，人民银行召开党委会议，学习传达党中央、国务院重要会议和指示精神，落实国务院金融委工作部署，分析研判当前经济金融形势，研究下一步金融工作。会议提出：（1）我国经济开局总体良好，但是当前经济增长面临的不确定性进一步增加，经济金融保持着良好的韧性和活力，长期向好的基本面不会改变；（2）执行好稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，推动降低综合融资成本；（3）发挥好货币政策总量和结构双重功能，落实好稳企业保就业各项金融政策措施；（4）要在认真落实已出台政策的基础上，进一步加大对实体经济的支持力度。央行提出进一步 加大对实体经济支持力度，维护市场稳定和经济稳定：
√4月22日，证监会党委书记、主席易会满主持召开党委（扩大）会议，传达学习4月22日国务院金融委专题会议关于贯彻近日党中央做好当前经济社会工作重要会议精神的部署，分析了当前市场关注的重点敏感问题，研究了应对措施和政策储备，对近期国务院金融委有关安排进行再落实、再推动。会议强调，要及时回应市场关切，引导市场预期，激发市场活力、潜力，进一步提升市场韧性，促进资本市场平稳健康运行。外汇 局强调“ 宏观审慎+ + 微观监管”，强化外汇市场两位一体管理：
√4月22日，证监会党委书记、主席易会满主持召开党委（扩大）会议，传达学习4月22日国务院金融委专题会议关于贯彻近日党中央做好当前经济社会工作重要会议精神的部署，分析了当前市场关注的重点敏感问题，研究了应对措施和政策储备，对近期国务院金融委有关安排进行再落实、再推动。会议强调，要及时回应市场关切，引导市场预期，激发市场活力、潜力，进一步提升市场韧性，促进资本市场平稳健康运行。证监会 将进一步提升市场韧性，促进资本市场平稳健康运行：
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各部门表态“稳定房地产 ” ，缓解企业经营困难宏观政策4月19日，中国人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会。会议强调：（1）要充分发挥多项结构性货币政策工具的效能，做好政银企对接，及早释放政策红利。（2）
金融机构要坚持房子是用来住的 、 不是用来炒的定位 ， 因城施策落实好差别化住房信贷政策 ， 更好满足购房者合理住房需求 。
执行好房地产金融宏观审慎管理制度 ， 区分项目风险与企业集团风险 ， 不盲目抽贷 、 断贷 、 压贷 ， 保持房地产融资平稳有序 。（3）要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。要及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。央行、银保监 会强调金融 机构要灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款 计划：
√4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》。其中强调，完善住房领域金融服务。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标。
因城施策实施好差别化住房信贷政策 ， 合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例 、 最低贷款利率要求 ， 更好满足购房者合理住房需求 ， 支持房地产开发企业 、 建筑企业合理融资需求 ， 促进当地房地产市场平稳健康发展 。央行、外汇 局出台 23 条举措全力做好疫情防控和经济社会发展金融 服务：
√4月24日，住房和城乡建设部党组以“深入学习贯彻习近平经济思想，完整准确全面贯彻新发展理念，更好按经济规律办事”为主题，召开理论学习中心组学习（扩大）会议。会议指出，要各地加快住房和城乡建设领域退税减税降费、专项债发行使用、重点项目开工建设、支持企业稳岗等有关政策的实施，重点围绕城市更新、老旧小区改造、保障性住房建设等研究采取更大力度政策举措，推动释放内需潜力。
要坚持底线思维 ， 高度重视房地产领域风险 ， 防范化解城乡建设领域风险 ， 坚决守住不发生系统性风险的底线 。住建 部指出需坚持 底线思维，高度重视房地产领域 风险：
√4月18日，国家统计局新闻发言人回应关于房地产市场未来走势时表示，尽快当前房地产销售还在下降， 随着多地适度放开限购限售 、 降低公积金使用门槛等 ， 部分地区房地产销售降幅在收窄 。
随着房地产长效机制的完善 ， 积极满足房地产住房需求 ， 全国房地产销售下行态势会得到缓解 。统计局积极评价各地调控放宽：
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资料来源：整理自合富研究院 据监测，2022年4月份近 63 个省市打出楼市激励“组合拳”。其中政策放宽主要聚焦“落户”、“公积金”、“房贷利率”、“首付比例”、“限制性政策”等：
（1 1 ）首套房首付比例普遍降至 20% ，二套房降至 30% ；（2 2）
）
房贷利率降幅达 20BP- -50BP 不等；（3 3 ）提高公积金贷款最高额度（包括人才）；（4 4 ）放宽“限购”、“限售”、“预售资金监管”等。地方政策出现更大面积松绑， “ 放宽限购 限售”被 陆续实施宏观政策【备注1】紧缩政策：（1）市场管控包括：包括限购、限售、限贷、扰乱市场行为整治等；（2）公积金包括：包括下调最高贷款额度、公积金贷款收紧等；（3）土地包括：包括增加土地出让条件（如：“限地价+竞配建”）等；（4）人口/人才包括：收紧落户条件等。【备注2】放宽政策：（1）市场管控包括：无房家庭优先购房等；（2）公积金包括：最高贷款额度提升、支持异地缴存提取等；（3）土地包括：疫情期间预售条件调整、延缴土地出让金、“拍地即拿证”等；（4）经济纾困包括：预售资金监管调整、延期缴税、延期竣工、契税补贴等；（5）人口/人才包括：落户条件放宽、取消落户限制、人才购房/租房补贴等。-100-80-60-40-2002020年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2021年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年1月2月 3月 4月公积金市场管控宽松政策(个)紧缩政策(个)0204060801001202020 年- - 2022 年4 4 月 全国重点政策类型分布
资料来源：整理自合富研究院长三 角多个城市率先突破“四限”政策宏...
篇二：疫情下房产行业发展调研报告
受限如何保持市场热度 目前河北石家庄疫情较为严重，本案为衡水项目，目前距离相对较远且地区暂无疫情，故居安思危，假设疫情有所扩散，项目如何保持市场热度。第一步（疫情初期）：深挖意向客群，逼定现有客户。
针对意向客户，近期预计快要成交客户，释放政策及房源信息，并利用往年疫情结束后地产大涨等实际案例，深度挖掘逼定一批老客户，在疫情前期进行一波客户收割。
第二步（疫情结束前）：拔升项目形象，形成口碑营销。
此步骤可采取多种方式同步进行，主要目的在于将项目形象进行拔升，让业主/客户对项目的印象不仅仅在于钢铁大楼，更能感受到项目的人文关怀，此法对于后续开展老业主关怀以及打消意向客户顾虑有着事半功倍的成效。
第三步（全周期）：蓄积客户基数，扩大影响半径。
疫情期间需调整营销节奏，需打破以往以成交为目的的营销思路，转化为以蓄积意向客户为目的的方针策略，并通过多伦线上线下的推广操作，牢牢把控住市场客群，不需精准，以量取胜。
第一步详解：
①解决后顾之忧方可勇往直前：疫情初期，考虑售楼部人流量大、人员杂等情况，当置业顾问逼定成功后，即使没有全城封锁，客户也可因疫情影响拒绝到访售楼部进行签约。所以第一步需将线上付款通道打通，通过微信程序、支付宝、对公账户等办法让客户缴纳定金，锁牢客户，避免北其他项目分流。
②只要功夫深铁杵方可磨成针：此时期需联络的客户不仅仅为疫情前近期到访客户，需将从项目开始至今到访接待过的客户均反复回访进行深度挖掘，配合
线上成交喜报刷屏等推广营造“楼市皆冷唯我独热”的火爆氛围，疫情期间客户基数量少置业顾问时间较为充裕，再通过微信或电话等途径，采取拉家常、问冷暖等更为容易接受的方式询问其是否有购房意向，间接输出项目价值点，将无意向变为有意向，将不考虑转化成在考虑，扩大意向客户基数。
③古语云舍不得孩子套不住狼：前期意向客户，通过专业置业讲解已经对项目有一定系统性了解，并且认可项目，但受疫情影响，多数会产生观望态度，此时需要 置业顾问在后期予以持续跟进联络，通过深度客户梳理制定应对口径打消客户顾虑，加以配合限时优惠、买赠和低额定金无条件退款政策逼定客户成交。（2020 年恒大在疫情初期推出 5000 元订房和全国 75 折，仅仅三天所签订的产品总值达到 800亿元，值得学习）
第二布详解：
①摸准脉搏方可事半功倍：首先我们需要了解在疫情期间，业主及意向客户均对房地产较为敏感，业主担心延期交房或项目烂尾，意向客户摸不准楼市高低走向，故持续保持观望状态，此阶段客户心理状态更为脆弱，通俗来讲成交送台 65 寸彩电都没有这时送包口罩效果更为显著，所以在疫情初期就需对业主/意向客户的工作和家庭住址进行汇总收集，为下步工作奠定基础。
②借东风才能一日千里：疫情期间，人群目光集聚在疫情情况、国家政策和抗疫一线工作人员上，以下举例活动形式，可作为拔升项目形象，树立口碑办法：
活动主题：《抗疫一线，致敬最美》照片征集活动 活动目的：一方面贴近疫情舆论焦点，获取曝光及流量热度，提高项目形象口碑，另一方面挖掘业主公职人员基数，提振意向客户购房信心。
活动形式：征集业主/意向客户其本人或家属在抗疫一线照片及照片背后的
故事，进行宣传活动，本次活动不设名次、没有奖项，凡参与者均可获赠防疫/蔬菜礼包一份。
③锦上添花易雪中送炭难：通过前两个环节，我们找准了业主/意向客户心理状态并且对其进行深度梳理，疫情中可采取快递送门方式，但在疫情末期，各地区结束封锁期时，项目需展开实际落地执行动作，通过线上线下相结合的方式，将项目口碑真正做实做牢。
活动主题：疫情无情人有情——蔬菜/防疫礼包进社区活动 活动目的：疫情即将结束，各大项目在此期间会采取各类营销策略，抢收因疫情积压客群，此活动就是抢在其他竞品未能形成一定市场热度的空白期间，通过送社区（社区宣传）、工作单位（圈层客群）和进乡镇（口碑宣传）的方式，在拔升项目口碑形象的同时，牢牢占据市场热度，为下阶段抢收积压客户奠定充足的客源基础。
活动形式：城区客户由专人专车进行逐个派送，且拍照留念，为线上宣传积累实景素材，其他临近乡镇采取统一召集，统一派发的形式且拍照留念，距离较远业主采取快递邮寄防疫礼包的方式派送到其工作单位或家庭住址。
第三步详解 ①精准投放形成海量传播：前两步工作使项目在区域市场口碑有一定提升，在此疫情期间，线上 APP 端流量将有非常显著的提升，故根据成交客户描摹选出适合本案的流量平台，方可有事半功倍成效，并将客群以关注抖音、拉入红包群和关注项目公众号等方式进行圈层，建立初步的情感关系，疫情结束期才可通过各类营销手段成功转化 通过《抖音&快手用户研究数据报告》中能够看出抖音的年轻客户客群占比
较大，快手在三四线城市渗透率较高。线上平台建议：抖音、快手、行业网站、微信图钉、项目刷屏。
②出工必精品稳步推进：在目前的线上交流时代，需再进驻前了解清楚各大平台的内容要求、传播特性和客户群体，一定要精心做好内容策划，切勿口沫横飞只讲房子，传播内容可为以下几类：
1、暖心故事小视频：企业的好人好事，打动客户的瞬间，物业服务的标准等。案例如碧桂园，在抖音上积累了 161 万粉丝，共收获 2885W 点赞量。
2、搞笑段子：由销售自导自演的搞笑段子，将日常售楼部发生的趣事进行一定的改编后进行拍摄，用一个轻松愉快的的搞笑视频传递出项目核心价值点，也顺带收割了市场粉丝的关注。
3、专业领域知识：将置业顾问打造成为一个专业的房地产专家，需以活灵活现的方式，讲解各类房地产知识，例如如何查看其证件是否齐全，什么样的户型才算好户型，顺带将本案项目优势进行输出，进行客户圈层。
4、剑走偏锋博人眼球：此类直播形式不固定，主要以博人眼球，引流涨粉为主要目的，可以为线上抽奖活动、才艺展示或线上竞品等方式进行。
③工欲善其物，必先磨其器：一个好的线上推广直播，需要详细的准备工作，细化其各个流程，否则收效甚微：
1、主播选择：直播看房主播选择，需考虑到主播的颜值、对项目的熟悉程度及应变能力，最终选择合适的置业顾问作为主播，主播需以标准职业妆容出境，提升上镜效果（建议为一男一女）。
2、道具准备：主要包括销售资料，例如电子版及纸质版户型图、鸟瞰图、效果图、置业顾问微信二维码等；直播道具，如手机支架、电脑、补光灯及流畅的网络等。
3、直播环境：直播环境可选取多样，如项目案场，并以区位图、沙盘或品牌 logo 为背景进行直播，潜在进行项目的宣传；或以实体楼样板间，直接将项目成品进行全方位的展示（短视频的拍摄同理）。
4、互动形式：主要有两类选择，一类是直播平台自带的互动形式，如抖音平台的连麦/PK、直播打榜、红包、粉丝团等形式；或是在直播过程中放入微信二维码，添加主播微信进行私聊等形式。
5、同步互动：直播同时建议建立微信交流群，客户在关注直播的同时，可以加入微信群内，进行讨论，增加客户互动性和参与性。同时在群内，以微信红包等形式进行气氛活跃，提升互动效果。
④厉兵秣马，扩军备战：疫情期间销售受影响较大，但置业顾问的培训、营销方案和活动筹备需提前进行准备，做到厉兵秣马，有备无患。
1、产品价值重塑：针对疫情后的客户心理状态，在产品上进行重新评估，增加关于抗病毒、通风、健康、环境、物业等方面的产品亮点。
2、说辞道具强化：基于价值重塑，将重塑后的价值体系展示在线上线下的物料之中，并更新至说辞，对置业顾问进行培训考核。
3、关注团队人员心态：及时纾解团队人员不稳定、悲观的情绪，确保团队情绪稳定，有战斗力。销售团队，还是要狼性十足的。
4、兵马未动，粮草先行：做好疫情结束后恢复营销的周末计划，提前准备物料物资，做到有备无患。
篇三：疫情下房产行业发展调研报告
企业管理1 疫情对房地产企业影响分析1.1 销售下滑明显随着疫情不断严重，2020 年 1 月，应中国房地产协会倡议“房地产开发企业暂时停止售楼处活动，待疫情过后再行恢复”。各大房企纷纷响应，售楼处、商场展示区均处于关闭状态，成交量急剧下滑，据克而瑞房地产销售排行榜显示，2020 年第一季度，整体百强房企销售业绩规模较去年同期同比下降近 20.8%。2 季度开始，各售楼处陆续开门迎客，但依旧门可罗雀，到访量严重不足，一方面是居民响应政府号召减少外出，另一方面疫情导致市场经济急剧下滑，居民生活理念也产生了巨大改变，拥有稳定存款或可以快速变现的资产是应对任何可能发生的疫情最好的办法，短期内不愿再进行房地产投资。[1]1.2 不能及时复工复产，工程进度延后疫情造成建筑施工人员无法按照返岗，无法正常施工，导致工期延误。针对新获取项目，开盘延后，不仅影响项目口碑，还使销售回款延后，增加资金占用成本；针对老项目，无法按时交房，会引起购房者投诉，不可避免地发生违约金，租房费等额外支出；此外，未按照土地使用权出让合同约定的时间开竣工，还会产生延期滞纳金。1.3 资金压力大，现金流断裂风险高房地产开发企业属于资金密集型企业，项目投资金额巨大，自有资金占比较少，其绝大部分资金来源于银行贷款，排名前十大房企中，资产负债率甚至高达 90% 以上。资金安全则显得尤为重要。但受到疫情影响，一方面销售中心关门，销售去化速度缓慢，回款无法保证；另一方面工程进度延后，需要到达进度节点才允许提取的重点监管资金则不能及时提取；此外，各金融机构对房地产企业的偿还能力信心不足，贷款收紧。开源无法实现，节流也同样困难。疫情导致进场施工延期，但工程款仍必须按合同要求支付，虽然有协商空间，但同样面临履约风险。
[2] 下半年为了追赶工程进度，甚至还要支付一定比例抢工费。作为刚性兑付的到期借款本金及利息也必须按时支付。最后，为了保证可持续发展，在保证刚需支出的前提下，还需要进行新项目再投资，此款亦将占用较大资金。入不敷出的资金状况，对于大型房地产企业，还可勉强支撑；对于风险承受能力较弱的中小型房企，则面临被直接兼并、收购的结果。2 房地产企业的应对策略突如其来的疫情，给房地产企业带来的损失不可小觑，各房企积极调整经营战略，提出应对策略，将损失及风险降至最小化。本文通过分析整理各房企采取的应对措施，总结归类为短期应对措施及长期应对措施。2.1 短期应对措施2.1.1 多元化营销渠道，提升服务品质疫情的出现，使线下销售渠道受到限制，各大房企纷纷创新营销模式，借助 5G 网络打造线上销售展示平台，引导线下客户主动进行线上看房、选房、下定、推荐等一系列动作。作为房地产龙头企业万科 2020 年线上客户成交占比高达35%。电商直播、小视频等形式成了楼盘线上展示的重要手段。尤其是短视频，作品越来越专业化，亲民而不失品质感。除此之外，开发商还联手贝壳等外部平台，充分利用其强大的资源调动能力（资本和技术），做好线上营销。以弥补单一开发商自建线上售楼平台，房源有限，技术薄弱，流量瓶颈低等不足。其次，通过开展给老业主邮寄小礼物、组织抽奖活动等方式，增加业主的信任感和黏性，以此提高老业主带来新客户的可能性。第三，拥有物业公司的大型房地产企业，充分利用疫情防控各个场景，积极作为。在疫情期间，绝大多数人以住房为单位进行网格化隔离，客户第一次长时间、高集中度、全面地感知住宅产品功能、社区管理及配套服务。尤其是生命健康受到威胁的情境下，业主感知敏锐，情感脆弱，社区的防疫工作和生活服务显得尤为重要、尤为显眼。开发商联合物业公司围绕“安全”和“贴心”理念竭尽所能做好服务，抓住时间窗口，在客户心智中建立起品牌好感度和美誉度。浅谈疫情对房地产开发企业影响及应对策略
■ 苗 暘（天津滨奥置业有限公司）摘 要：
疫情自 2019 年底出现以来，迅速蔓延至全国及全世界，不仅威胁人民身体健康及生命安全，也给国民经济发展带来了巨大冲击。本文聚焦高投入、高风险的房地产市场，浅谈在2020 年受疫情影响下，房地产企业如何谋求自身生存及发展。关键词：
疫情；房地产；影响及应对。
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91企业管理2.1.2 充分享受政府出台的优惠政策，应享尽享为了扶持企业渡过难关，各地政府纷纷及时出台相关政策，对因受疫情影响生产经营困难的企业给予税收减免或财政扶持，帮助其渡过难关。例如社会保险费及税金的延期缴纳甚至减免；电费及租金的减免；项目开竣工期限顺延，疫情期间不计入违约期等。一系列优惠政策，充分体现政府帮扶企业的决心及力度，对处于困境中的房地产企业来说，无疑是雪中送炭，各大房企及时“吃透”政策，充分享受相关优惠，以保证在无法实现增收的情况下，尽量减少支出。2.1.3 关注工期进度，减少客诉风险针对疫情导致的工期延误，各房企积极采取应对措施，将损失降至最低。一方面从二季度开始，疫情有所缓解，工人陆续到岗，施工恢复正常，设立抢工小组，派专人紧盯工期进度，根据竣工备案及交房时间，倒排节点，与总包协商抢工事宜，在抢工费与延误工期带来的损失之间，权衡利弊，谨慎决策。另一方面设立客服小组，针对预期将会延后交房的项目，与业主充分沟通，了解每一户业主的诉求，做好安抚工作，必要时支付一定金额租房费或赔偿金，以避免出现大规模客户投诉事件。2.1.4 多元化融资渠道，提高融资效率，缓解资金不足困境目前，房地产开发企业主要的融资方式为开发贷，有条件的企业会在取得土地证之前，通过股权质押方式进行前期融资贷款。在市场平稳期，考虑到开盘后回款带来的资金补充，这两类融资基本可以满足房地产企业的需求。但是随着疫情的不期而至，传统的融资方式不足以支撑日常经营运转。各房企纷纷推动金融创新，大力发展信托贷款、保险贷款、海外贷款、养老基金、资产证券化等多种渠道融资。融资方式不局限于债权融资，在股权融资方面也在努力进行更新更大的突破。对于上市公司，充分挖掘公司发展优势和价值亮点，积极调动各种资源，加强与证券公司分析师沟通交流，强化定时与投资者沟通，多搞投资者、证券分析师见面路演活动，大力宣导公司价值，坚持为投资者创造丰厚的分红回报，主动获得资本市场认可，以获取更多的资本资金投入。2.2 长期应对措施随着疫情的好转，房地产纾困性政策将逐渐退出。长期来看，中央对房地产行业“住房不炒”的主基调不会改变，维持楼市的稳定发展依旧是长期调控政策。疫情虽然给各大房企带来了巨大冲击，但同时也有有利的一面，疫情是检验企业生存能力和经营能力的试金石，各房企应深刻反思在逆境中暴露出的自身问题，坚持推动高质量发展。2.2.1 自我革命，主动开展“降本增效”受疫情影响，销售端空前承压，销售业绩骤减，为保证利润，各大房企相继推进“降本增效”工作，纷纷增强节约意识、成本意识、开源意识，激发企业发展新动能。房地产行业金融属性下降，制造业属性上升，各项开支的敏感程度上升，匹配精益管理和更严格的成本、费用控制，则显得尤为重要。从意识到行为，逐渐固化成习惯，真正实现各环节自觉的利润导向和价值创造意识。2.2.2 客户研究愈发关键，产品创新需求迫切 卖方市场转移到买方市场，投资回归理性，地产竞争从拼规模进入拼产品阶段。客户研究贯穿于开发的各阶段，只有做出满足客户功能性、审美性、服务性和价值性的产品，才能实现产品溢价。在产品端，提高定位精准度，以客户需求为导向开展产品定位，通过精准的数据来源和分析工具及售后反馈机制，保证产品的市场接受度。比如本次疫情让大众对绿色、环保、智能化的住宅以及物业管理、社区景观、安防秩序、社区智能化管理的需求和价值认可度进一步觉醒，购房者对室内空气流通性、小区的人口密度、社区规模等更为关注，产品定位亦应随之调整。
2.2.3 做好客户服务，提高品牌竞争力前端抓产品，后端抓服务。产品和服务一直是房地产企业传统竞争力，结合行业新特征，除了要做到设计无缺陷、工程无瑕疵，还要做到客服有温度、问题有行动。在服务端，重视服务品牌、服务水平。对于有单独物业服务集团的企业，着力提升其经营管理理念，加强与地产板块的沟通与协同，切实做好交房前的移交工作。提升基层物业管理人员的整体素质，加强基础服务标准培训。迅速响应，创造感动，以此提升业主满意度。2.2.4 控风险，防范与化解缺一不可高质量发展需要提升风险防范与化解能力，妥善应对经营管理中的各类困难和风险。一方面严控现金流风险，严格执行“以收定支、先收后支、收大于支”的原则，做好资金需求预测与预警，强抓销售回款与融资上账，确保流动性安全；另一方面严控重大质量安全风险，牢固树立质量第一、安全至上的发展理念，弘扬工匠精神，着力提高质量安全标准。特别是针对极端天气和地质灾害后的质量安全隐患，要由专人牵头，全面深入排查，彻底整改到位；此外，要严控法律风险，加强法律学习，避免不知法而犯法。遵守监管规定，不打擦边球、不抱侥幸心态，杜绝知法犯法。2.2.5 行业整合加速，不断探索新赛道疫情加速行业分化，激进房企面临风险兑现，头部企业迎来吞并整合的机会。各房企致力打造出自身的领先能力，积极探索地产主赛道上新的利润增长点。例如华夏幸福的产业集团模式、万达的商业综合体模式、融创的文旅模式等都是突破传统房地产开发业的成功典例。在本次疫情强力刺激之下，业主对健康的价值感认知显著增强，小编建议房地产企业可以考虑打造以健康健身为主题的特色配套产品及服务，形成品牌特色和记忆点。3 结 语本文通过分析疫情给房地产企业带来的影响，列举了各大房企在 2020 年采取的一系列典型的短期应对措施及长期应对措施，希望能给广大房地产企业顺利度过经济低估期，实现高质量发展提供积极的帮助及启发。参考文献[1] 陈生霞 . 新冠疫情影响下房地产市场研究 _ 以张家界为例 [J]. 全国流通经济 ,2020(10):100-102.[2] 廖卫明 . 新冠肺炎疫情对房地产企业的影响及应对策略 [J]. 上海房地 ,2020(3):7-9.[3] 赵冬梅 . 新冠疫情对我国房地产的影响及走势分析 [J]. 中国房地产 ,,2020(4):29-31.。
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篇四：疫情下房产行业发展调研报告
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[Table_Page]跟踪分析|房地产 证券研究报告
房地产行业 疫情影响下房企销售承压 ， 融资 渠道渐显顺畅
核心观点：
：
房企销售：
疫情影响下房企销售承压，龙头房企稳定性凸显。
。20 年 2月百强房企销售金额同比下降 37.7%，重点跟踪房企同比下降 38.9%，均为历史最低增速。新冠肺炎使得全国多地售楼处暂时关停，房企销售承压，多数房企销售增速大幅下滑，未来销售回升的态势还需进一步观察房企拿地、开工及疫情发展的影响。从房企能级来看，2 月龙头房企销售金额同比下降 27.0%，而成长型房企降幅则达到 54.5%，面对市场系统性冲击时，龙头房企表现出更强的稳定性。
房企拿地：
2 月拿地力度上升，拿地质量维持稳定。
。20 年 2 月 13 家主流房企拿地金额 696 亿元，同比下降 16%，占 300 城商住用地比例为 31%，较 1 月提升 8.3pct，金额口径拿地力度为 63%，较 1 月提升28pct，市占率及拿地力度显著提升一方面由于疫情影响下销售疲弱，另一方面则由于疫情期间优质地块出让，头部重点房企实力更雄厚，更具能力把握市场机会。从拿地质量来看，2 月 13 家样本房企拿地毛利率为 31%，部分房企拿地毛利率略有下降，但多高于 30%，在疫情影响尚不明朗的当下，房企整体拿地保持审慎态度，保障拿地质量。
房企融资：
标准化融资 占比提升，融资成本持续下降。
。2 月的 A 股房企债权融资规模为 440 亿元，低基数下同比上升 16%，单月净融资规模 128 亿元，同比上升 62%，一定程度上缓解了房企资金面的到期压力。从结构来看，2 月信用债融资规模占比达 51%，较 19 年大幅提升23pct，标准化融资渠道顺畅。成本方面， 2 月房企境内融资成本则为4.2%，环比 1 月继续下降 0.8pct，再创历史融资成本新低。融资成本下降一方面由于融资渠道顺畅，另一方面也受到利率较低的短期融资券发行规模上升影响。年初以来，房企披露标准化融资计划 1058 亿元，获准注册/核准发行406亿元，未来房企标准化融资规模或进一步上升。
房企估值：
房地产板块估值探底，房企股息率上行 。本月申万房地产板块指数当月绝对收益为-4.7%，相对收益为 2.3%。H 股板块月相对收益为 1.7%。虽然近一个月来 A 股及 H 股大盘及房地产股均出现大幅震荡，但房地产股表现出一定的防御性。本月多数房企股价出现一定程度的下跌，其中杠杆率较低、利润率较高的央企国企，如中海、华润等公司跌幅相对较小。受海内外疫情冲击，当前 A 股龙头房地产板块平均动态 PE 为 5.76x，已低于 18、19 年低点，接近 14 小周期估值底部，板块平均股息率上行，多数龙头房企 19 及 20 年业绩对应股息率超过十年期国债收益率。
风险提示 。公司公告销售及拿地数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，新冠肺炎对行业影响超预期。。
行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2020-03-19
相对市场表现
分析师：
乐加栋
SAC 执证号：S0260513090001
021-60750620
lejiadong@gf.com.cn 分析师：
郭镇
SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906
010-59136622
guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。
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房地产行业:疫情下基本面持续下滑，政策支持力度加大 2020-03-18 房地产行业:降准强化流动性变化趋势，需求端利好预期逐步发酵 2020-03-15 房地产行业:供给侧支持持续，关注经济与行业复苏力度 2020-03-08
联系人：
邢莘 021-60750620
xingshen@gf.com.cn
-20%-14%-9%-3%3%9%03/19 05/19 07/19 09/19 11/19 01/20 03/20房地产 沪深300
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[Table_PageText]跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 报告日期 评级 合理价值 （元/ 股）
EPS( 元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 26.30 2019/12/03 买入 39.60 3.67 4.22 7.34 6.37 6.59 7.49 19.9% 18.5% 保利地产 600048.SH 人民币 14.42 2020/02/19 买入 20.90 2.23 2.61 6.48 5.52 7.60 7.80 17.5% 17.1% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 16.52 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 7.22 6.43 8.98 8.33 21.0% 19.1% 新城控股 601155.SH 人民币 27.71 2020/02/13 买入 47.87 5.13 6.87 5.40 4.04 10.20 11.60 28.1% 27.4% 华夏幸福 600340.SH 人民币 21.92 2019/10/20 买入 36.99 4.93 6.03 4.46 3.65 8.46 7.97 29.0% 26.2% 金地集团 600383.SH 人民币 12.79 2020/02/16 买入 14.16 2.22 2.59 5.76 4.94 3.97 3.75 17.9% 17.3% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 7.65 2019/10/26 买入 13.52 2.25 2.47 3.40 3.10 2.74 1.52 22.5% 19.8% 金科股份 000656.SZ 人民币 7.15 2019/11/03 买入 7.97 1.06 1.20 6.73 5.95 13.11 11.87 19.3% 18.8% 中南建设 000961.SZ 人民币 7.57 2019/10/30 买入 10.78 1.13 1.93 6.72 3.92 4.41 4.16 20.3% 25.9% 阳光城 000671.SZ 人民币 6.68 2020/02/27 买入 8.89 0.99 1.29 6.78 5.16 9.93 4.98 18.0% 20.1% 蓝光发展 600466.SH 人民币 6.00 2020/03/12 买入 10.04 1.11 1.72 5.32 3.53 11.00 11.78 22.6% 25.8% 华发股份 600325.SH 人民币 6.31 2019/10/29 买入 10.50 1.40 1.90 4.49 3.32 18.23 11.91 20.0% 21.3% 新湖中宝 600208.SH 人民币 3.02 2019/12/18 买入 5.20 0.36 0.45 8.28 6.64 33.13 32.67 8.4% 9.5% 中国国贸 600007.SH 人民币 12.70 2019/11/19 买入 19.86 0.92 1.04 13.76 12.27 8.69 7.74 11.8% 11.7% 金融街 000402.SZ 人民币 6.62 2019/08/12 买入 10.31 1.29 1.47 5.14 4.49 12.81 10.65 10.9% 11.1% 碧桂园 02007.HK 港币 8.18 2019/09/18 买入 16.03 1.91 2.24 3.87 3.31 3.30 2.89 25.6% 23.1% 融创中国 01918.HK 港币 32.80 2019/12/06 买入 55.30 5.35 6.65 5.56 4.47 8.35 4.98 27.2% 26.5% 中国海外发展 00688.HK 港币 23.05 2019/10/15 买入 32.90 4.11 4.63 5.08 4.51 4.76 4.31 15.0% 14.4% 旭辉控股集团 00884.HK 港币 4.48 2019/08/18 买入 6.16 0.91 1.13 4.54 3.64 3.70 2.80 21.6% 21.2% 万科企业 02202.HK 港币 24.05 2019/12/03 买入 38.70 3.67 4.22 6.08 5.28 6.59 7.49 19.9% 18.5% 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；
（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、中国海外发展、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币； （3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币； （4）表中估值指标按照最新收盘价计算。
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[Table_PageText]跟踪分析|房地产
目录索引 一、房企销售：疫情影响下房企销售承压 .......................................................................... 6 （一）市场概况：疫情影响下房企销售承压，龙头房企稳定性凸显 .......................... 6 （二）房企概况：中国恒大线上销售成果亮眼，多数房企销售增速下滑 ................ 10 二、房企拿地：2 月拿地力度上升，拿地质量维持稳定 ................................................... 14 三、房企融资：信用债占比提升，融资成本持续下降 ...................................................... 20 （一）融资综述：20 年 2 月信用债占比大幅提升，融资成本持续下降 ................... 20 （二）各融资渠道分析：标准化融资占比提升，信托融资规模大幅下降 ................ 22 四、房企估值：板块估值探底，房企股息率上行 ............................................................. 28 五、风险提示 .................................................................................................................... 33
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[Table_PageText]跟踪分析|房地产
图表索引 图 1：统计局、百强房企及跟踪房企 2 月销售金额增速 ......................................... 6 图 2：统计局、35 重点城市及重点跟踪房企 2 月销售面积增速 ............................. 7 图 3：重点跟踪房企金额增速贡献对比 ................................................................... 7 图 4：2020 年 1-2 月各层级房企销售金额贡献拆分 ............................................... 7 图 5：龙头及成长型房企销售规模增速变化趋势 .................................................... 8 图 6：销售均价分段房企销售金额增速表现 ........................................................... 9 图 7：部分上市房企 2020 年 2 月销售金额（亿元）及增速 ................................. 10 图 8：部分上市房企 2020 年 2 月销售金额（亿元）及增速 ................................. 11 图 9：部分上市房企 2020 年 2 月销售金额（亿元）及增速 ................................. 12 图 10：中指院 300 城商住用地及 13 个房企拿地金额增速 .................................. 14 图 11：300 城及样本房企平均拿地成本（元/平）
................................................ 14 图 12：300 城商住用地分线出让金额占比（%）
................................................. 14 图 13：13 个房企拿地力度（拿地金额/销售金额）
.............................................. 15 图 14：部分上市房企 2020 年 1-2 月拿地金额及销售金额（亿元）
.................... 16 图 15：13 个房企一二线拿地建面占比 ................................................................. 17 图 16：13 个房企长三角及珠三角拿地建面占比 .................................................. 17 图 17：13 个房企拿地建面区域分布 ..................................................................... 17 图 18：13 个房企新进入城市分布 ........................................................................ 18 图 19：样本房企拿地静态毛利率 .......................................................................... 19 图 20：样本房企拿地静态毛利率 .......................................................................... 19 图 21：11 个房企新进入城市及已布局城市拿地毛利率情况 ................................ 20 图 22：A 股房企债权融资、到期及净融资规模（亿元）
..................................... 20 图 23：累计发行、到期融资规模及存量规模 ....................................................... 21 图 24：总发行、到期融资规模及净融资规模 ....................................................... 21 图 25：A 股房企债权融资结构拆分 ...................................................................... 21 图 26：累计发行、到期融资规模及存量规模 ....................................................... 22 图 27：总发行、到期融资规模及净融资规模 ....................................................... 22 图 28：A 股房企信用债单月融资规模及年内月均规模（亿元）
.......................... 22 图 29：全样本信用债发行成本及利差 .................................................................. 23 图 30：2 月及近半年信用债平均融资成本对比 .................................................... 23 图 31：A 股非标融资单月规模及同比 ................................................................... 24 图 32：2 月非标融资成本及行业信托融资成本 .................................................... 24 图 33：房地产信托单月发行规模（亿元）及同比 ................................................ 24 图 34：房地产信托成立规模及增速 ...................................................................... 24 图 35：内房股海外债融资单月规模及同比 ........................................................... 25 图 36：内房股海外债融资结构（亿人民币，按主体分）
..................................... 25 图 37：内房股海外债融资成本 ............................................................................. 26 图 38：内房股海外债融资成本（分信用评级）
.................................................... 26 图 39：本月 A 股主流房企股价月涨跌幅(02.16-03.17) ........................................ 28
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篇五：疫情下房产行业发展调研报告
苏 与 传 染 的 赛 跑2022年9月请务必阅读正文之后的免责条款部分
守正 出奇 宁静 致远房地产研究1、68家房企出现公开债务展期或违约，每个季度有一家机构重仓主体超预期每个季度有一家超预期的机构重仓主体境内债价格大幅波动，并在较短的时间之后走向公开债务展期四季度：SM一季度：LG二季度：YY & YY资本四季度：SM一季度：LG二季度：YY & YY资本主流机构投资者不断吸取之前案例的教训，因此恐慌情绪开始蔓延资料来源：wind,公司公告 仅供内部参考，请勿外传
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守正 出奇 宁静 致远房地产研究2、三季度恐慌加速蔓延，违约风险让位于估值波动风险进入三季度之后，恐慌加速蔓延，JD是第一家在没有实质性负面事件的情况下境内债价格被砸到最低44元的主体，随后LH也出现了不到70元的成交。无理由的砸盘导致传染加速，市场担心的点已经不再是违约或展期的风险，而是债券价格大幅波动的可能性，因为一旦价格跌幅过大，很多机构投资者可能会由于内部风控的原因被迫卖出，损失就实质性发生了，根本坚持不到兑付那一天。因此市场进入“抢跑”模式，混合所有制房企和血统不是特别“纯正”的国企都开始遭到恐慌性抛售，LC也出现了最低75元左右的成交。即使是一些“血统纯正”的最头部央企，估值收益率也有所上行，行业整体利差开始走扩，此前“资产荒”背景下国企收益率下行的逻辑不复存在。资料来源：DM 仅供内部参考，请勿外传
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守正 出奇 宁静 致远房地产研究3 3 、从流动性危机到信任危机 —— 房企陷入 “ 塔西佗陷阱 ”我们认为在 去年四季度，房地产行业面临的主要是流动性冲击，主要是由于恒大陷入困境之后，保交付等善后任务由地方政府来负责，导致地方政府 从9 9 月份开始在实际执行层面突然大幅加强了预售资金监管的力度。我们也看到四季度倒下的房企多数是本来杠杆率就比较高，市场普遍认为风险比较大的房企，这些房企的债权人本来风险承受能力也相对较强，因此对债券市场的整体冲击相对可控。
今年以来，一些市场形象比较好的房企风险暴露之后，市场发现即使是这些所谓的“优质”房企也存在非常严重的报表粉饰行为。而这些房企从开始出现负面传闻到公开债务正式展期之间的时间窗口越来越短，之前的一些公告和官方辟谣都在很短的时间内被证伪，市场对民营房企的偿债意愿也产生了怀疑。这直接导致 民营房企陷入了“ 塔西佗陷阱 ”，市场开始认为房企的财务报表不可研究， 房企不管说什么市场都不再相信。金融机构的风险偏好急剧降低，部分金融机构试图“抢跑”，在房企出现实质性风险之前尽可能地先行退出，挤兑风险开始向越来越高信用等级的民营和混合所有制房企蔓延。
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守正 出奇 宁静 致远房 地 产 研 究4 4 、 政 策 可 以 延 缓 银 行 收 缩 地 产 敞 口 的 速 度 ， 但 难 以 逆 转 趋 势银行理想中的放贷模型是在 成 长 期 的 中 后 期介 入，在 成 熟 期现金流最充沛的时候 慢 慢 回收 贷 款，最晚在衰退期的前期实现完全退出。政策只能延缓银行收缩地产敞口的速度，但难以逆转趋势，除非销售出现大幅回暖，以至于能改变银行对于大周期拐点的认知。后续民营房企的增量业务可以尝试跟AMC对接，比如YZ和GCDT，都找AMC做了债券转售。
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守正 出奇 宁静 致远房地产研究5 5 、多数民营房企将退出信用债市场从发行数据上来看，今年民营房企发债规模各个月份较去年同期降幅都在80%以上，多数民营房企实质上已经没有再融资能力，随着存量债券陆续到期，最终将退出债券市场。而国有和混合所有制房企发债规模在二季度其实已经基本恢复到去年同期的水平，但是随着三季度以来恐慌进一步向更高等级蔓延，行业利差整体走扩的趋势日益明显， 近两个月国企发债规模也呈现出同比降幅再度扩大的趋势。资料来源：wind 仅供内部参考，请勿外传
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守正 出奇 宁静 致远房地产研究6 6 、少数示范房企可以通过一定的增信措施继续发债，但规模有限有抵押物增信的品种（如CMBS）理论上市场接受度会高一些，但实际上真正能发出来的还是以国企为主。主要原因是多数债券投资者实际上并不具备处置抵押品的能力，抵押物只是起到兜底的作用，多数债券投资者的底层投资逻辑还是不允许发生违约或展期。而且一旦进入不断展期的状态，抵押物并不能保证投资者在短时间内受偿。SBLC（备用信用证）美元债是一个可行的增信思路，房企将优质资产抵押给有资产处置能力和意愿的金融机构（如浙商银行），并支付一定的费用（相当于保费），再由该银行去为美元债提供增信，这样就可以吸引其他没有抵押品处置能力或处置意愿的投资者也参与美元债的投资了。资料来源：wind 仅供内部参考，请勿外传
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守正 出奇 宁静 致远房地产研究6 6 、少数示范房企可以通过一定的增信措施继续发债，但规模有限境内方面，房企信用保护工具的创设整体上不是特别市场化，由于多数没有抵押物，券商其实都是亏本做的，还是以窗口指导为主。而中债增给房企担保发债的时候有要求房企提供抵押物，但受制于中债增的资本金规模，能做的额度其实也有限（龙湖发了15亿，美的置业10亿，新城控股10亿）。资料来源：wind 仅供内部参考，请勿外传
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守正 出奇 宁静 致远房地产研究7 7 、进入 “ 决赛轮 ” 民营房企不多， 10 月是今年最后一个到期高峰公开债务本质上对应的是项目层面的资本金，如果无法实现借新还旧滚续的话，就只能寄希望于销售回款。但是从现实来看融资端的恶化速度要明显快于销售端的复苏。10月是今年最后一个到期高峰，但明年依旧压力巨大。资料来源：wind 仅供内部参考，请勿外传
8 8 、当前销售退回到 2017-2018 之间的水平，购买力是最大制约1-7月的商品房销售额介于2017-2018之间的水平（接近2018）；1-7月的商品房销售面积介于2016-2017之间的水平（接近2016）7月单月的商品房销售额介于2017-2018之间的水平（接近2017）；7月单月的商品房销售面积介于2014-2015之间的水平（接近2015）
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守正 出奇 宁静 致远房地产研究9 9 、是地产拖累了经济，还是经济拖累了地产？如果说去年四季度是地产拖累了经济的话，那么今年我们认为其实是经济在拖累地产。根据克尔瑞的问卷调查，收入降低成为客户不买房的主要原因。居民中长期贷款也屡创近五年新低，我们认为跟居民收入预期不稳，担心失业或者收入下降风险，因而不敢加杠杆有一定关系。居民收入是目前房地产市场最大的制约因素。资料来源：wind,公司公告 资料来源：克尔瑞 仅供内部参考，请勿外传
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守正 出奇 宁静 致远房地产研究10 、 2022 年3 3 月可对标 2014 年7 7 月，这轮刺激比上一轮要更难2014年7月11日全国住房城乡建设工作座谈会在北京召开。刚履新不久的新任住建部长陈政高提出“各地可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积”。新任住建部部长的讲话标志着“去库存”正式成为房地产政策的主线。随后各地纷纷放松限购政策。2014年7月，济南、海口、温州、石家庄、苏州、武汉、西安、无锡、杭州、青岛等城市对限购政策进行松动，到年底，除北京、上海、广州、深圳、三亚之外的绝大多数城市均对限购限贷政策进行了松动。
一直到 2015 年4 4 月统计局的销售数据单月同比才实现转正，距 2014 年7 7 月已经过去了9 9 个月时间。本轮刺激的难度其实比上一轮要更大， 2014 年的时候购房者还是有房价长期上涨预期的，只不过是在猜底，政策只要让老百姓相信这就是底了就行了。这一轮刺激难度更大，因为已经没有长期上涨预期，“房住不炒”深入人心，后续房地产的“消费”属性也会体现得越来越突出，金融属性会越来越弱化。
以后房子可能会变成类似于汽车的大宗消费品， 提前消费和投资性需求会越来越少。（汽车从购买之日起就开始贬值，很少有人会提前10年给孩子买车，都是真正用到的时候再买）。而今年政策力度其实还达不到 2014 年的水平。
如果从 2022 年3 3 月开始往后推9 9 个月的话，销售复苏可能要看明年了，这还没有考虑未来可能存在疫情的影响。
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守正 出奇 宁静 致远房地产研究11 、新房市场大概率供需双降，中期看可能稳定在棚改货币化前 2015 年的水平新房供给方面，今年开发商拿地不足，可供开工的土地并不充裕；此外由于预售资金严监管导致回款较慢，开发商开工意愿也较差， 开工只会使得更多的资金沉淀在项目里，还不如优先保竣工，因为竣工之后就可以将被监管的预售资金提取出来。1-7月份新开工面积累计同比-36%，后续几个月随着去年基数降低，同比降幅可能有所收窄，但我们预计全年的新开工面积可能要同比下滑30%以上。需求方面， 2020 年下半年和 2021 年上半年两个半年加起来的销售额高达 20 万亿的历史天量（正常年份16-17万亿）， 需求被严重透支。此外，民营房企风险事件频发使得 “ 期房信仰 ” 被严重动摇，在没有新房二手房价格倒挂的城市， 老百姓更倾向于买二手房，这使得新房销售更加困难。我们预计2022年全年商品房销售金额同比下滑21%左右（绝对值介于2017-2018年之间的水平），面积同比下滑17%左右（绝对值介于2015-2016年之间的水平）。资料来源：wind 仅供内部参考，请勿外传
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守正 出奇 宁静 致远房地产研究12 、二手房供给对新房供给有挤出效应，不能简单照搬煤炭行业经验地产的供需比煤炭更复杂的地方就在于二手房这个蓄水池，房价预期好的时候炒房客会带来投资性需求，房价预期差的时候存量二手房又都是潜在的供给。二手房的地段普遍比新房更好，又没有烂尾风险， 在下行周期里面其实对新房（特别是刚需产品）的替代效应很强，如果部分二手房的卖家并没有拿着钱再去买房，那么二手房供给就实质性地对新房供给实现了挤出。所以 完全照搬煤炭行业供给侧改革的经验得出房价将大幅上涨的结论是不合理的。要想让购房人恢复对新房的信心，就要解决好保交付的问题。9月6日，郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组下发《关于印发郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知》，通知要求，在10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。通知要求各开发区、区县（市）要会同相关单位，积极争取商业银行资金，做好 专项借款配套融资、 纾困资金配套融资以及购买公寓作为人才房的配套融资。通知也明确提出“凡使用专项借款的房地产企业须将有效资产抵押给辖区平台公司” 仅供内部参考，请勿外传
资料来源：经济观察报 仅供内部参考，请勿外传
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守正 出奇 宁静 致远房地产研究13 、如果销售只是小幅回暖，集团层面还是拿不到钱从去年9月份开始，地方政府在实际执行层面大幅加强了预售资金监管的力度。而且很多城市开始“因企施策”，越是信用资质较弱的房企，越是对他们采取格外严格的资金监管措施，也就是说对民营房企的预售资金监管其实并不是按照规则来进行。此外，部分城市开始严格执行封顶才能发放按揭贷款的政策。从结果上来看， 房企实际上是要等到封顶或者交房才能提取大部分的销售回款。随着民营房企不断出现债务违约的情况，购房者的 “ 期房信仰 ” 受到严重动摇， 后续可能会有越来越多的民营房企不得不将房子建到接近完工才能卖得掉（特别是在没有新房二手房价格倒挂的城市），预售或将成为国企的特权。。预售资金想回流总部的话要过三关 ：地方政府预售资金监管，开发贷银行或者信托资金监管，合作方同意。如果销售只是小幅回暖的话，过完这三关根本剩不下多少钱，大部分销售回款可能会沉淀在项目上。
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